# 13 **URL:** \ **Category:** hiring\ **Created:** [November 17, 2010, 3:33pm UTC](https://forum.kirupa.com/t/topic/316276 "2010-11-17T15:33:36Z")\ **Posts on this page:** 1\ **Page:** 1
**Author:** ![elsca20103y](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/e/bbce88/32.png) [@elsca20103y](https://forum.kirupa.com/u/elsca20103y)\ **Post date:** [November 17, 2010, 3:33pm UTC](https://forum.kirupa.com/t/topic/316276/1 "2010-11-17T15:33:36Z")
　　第一部分这就是游戏规则　　如果你想获得经济上的安全感，你必须首先学会关于金钱的游戏。我是从富爸爸那里学会如何做金钱游戏的。受富爸爸经验的启发，我发明了现金流游戏①。这个游戏能通过反复实践，教给你各种经济方面的技能，整个过程充满乐趣，游戏者丝毫不会感到枯燥；这个游戏独一无二，因而已经被授予专利；这个游戏要求你用富人的思维方式去考虑问题。对你而言，它既是一项挑战，又能让你从中学到很多知识。在这一部分，故事的主人公们讲述了他们如何在经济上取得成功的经历，并把这些成就归功于现金流游戏。 　　这些人发现，其他游戏只有一种玩法，而且只能在规定的游戏时间里玩，现金流游戏则完全不同，它在游戏结束很长时间之后还能给人以启示。这些人每次玩这个游戏的时候，不但增强了自己在经济方面的各种技能，还能不断增强自信心。他们告诉我，游戏中的这些小卡片给他们带来了投资上的灵感。在每一次的游戏中，这些小卡片不但为他们提供了不同的选择，还为他们提供了投资信息，从而使现金能够良性循环。 　　埃德?科尔曼和特里?科尔曼居住在加利福尼亚，对他们而言，激发他们灵感的卡片是房地产。他们在经济上的成功之旅一定能够引起很多人的共鸣。如果你像他们一样经历过20世纪60年代，你可能也会受嬉皮士①的影响，对金钱意义上的成功不屑一顾，持鄙视的态度。事实上，他们的生活目标正好与之截然相反：自由自在地生活，把金钱抛在脑后，我行我素。那个时候，人们认为关注未来就意味着浪费时间。 　　埃德和特里对自己过去所持的金钱观非常坦诚。像他们那个年代的很多人一样，他们深受时代气息的感染，对金钱嗤之以鼻。他们总是赚多少就花多少，从不考虑未来会怎么样（至少在他们的儿子杰克出生之前从来没有考虑过，本书也讲述了杰克的故事）。 　　当他们意识到自己需要一份经济计划之后，他们尝试了各种不同的方法。有一些奏效了，有的却无济于事。但是，他们并没有因此而气馁、放弃。相反，他们不断地学习，因为，他们想要找到一条实现财务自由的道路。最终，他们发现，进行房地产投资可以帮助他们实现自己的目标。在本书中，你将看到他们做了什么，怎么做的，如何一步一个脚印地获得更大的成功。 　　如果你是婴儿潮①时期出生的，没有他们那样的经历，因而认为开始新的经济规划已经为时过晚，那你一定要读一读科尔曼夫妇的故事。在创造财富方面，更新自己的观念永远都不会嫌晚��尤其是当你已经找到创造财富的方法之后。 　　但是，如果你现在已经步入而立之年，而且负债累累，为自己的经济状况担忧不已，那么，你应该读一读特蕾西?罗德里格斯的故事。像诸多被迫宣布破产的人一样，特蕾西和她的丈夫当时的处境非常困难。尽管工作非常努力，他们却不得不时刻面临经济上的窘境。对他们而言，要想实现财务自由就必须拥有自己的企业，这也正是现金流游戏给予他们的启示。 　　也许你现在已经年届五旬，认为现金投资已经不适合自己。我曾听到这个年龄段的人说过这样一些丧气的话，“对我来说已经太晚了”，“我太累了，干不了那个”，或者“我年纪大了，接受不了这种新观念”。如果你也是这么想的，那么，你应该读一读塞西莉亚?莫里森的故事，听一听她是如何看待这个问题的。对塞西莉亚和她的丈夫乔治来说，即使退了休也同样有稳定的现金收入，因为现金流游戏激发她进行新的投资。 　　埃德和特里的故事，以及特蕾西和塞西莉亚的故事，都是如何面对现实、如何进行抉择的范例。他们已经作出的决定，以及以后即将作出的决定，令人感到振奋。在人生这场游戏中，他们都实现了经济上的成功，因而都是游戏的赢家。 　　第一部分金钱必不可少（1）　　如果有一部电影，讲述20世纪60年代的自由主义者，在21世纪却转变成为收取房租的人，大家一定会认为这只是好莱坞杜撰出来的故事，纯属子虚乌有。但是，这确有其事。3年以前，特里和我开始进行房地产投资。现在，我们在3个州有8处房产，其价值超过100万美元。 　　事实上，在很大程度上，我们的故事也是我们同时代很多人都经历过的：转变观念，从事投资活动，摆脱财务上的困境。 　　镜头之一 　　在进行房地产投资之前，我们的经济处境可能没有任何令人惊讶之处。那个时候，钱根本不在我们的讨论范围之内，因此，我没有任何经济信息来源，更不用说接受什么理财方面的培训了。我的父母认为，在金钱方面，我没有一点儿责任感，只要手里一有钱，我就马上挥霍一空。相反，我的妹妹��那个“有责任感的人”��总是把钱存起来。 　　人们普遍认为，教育有百益而无一害。当然，并没有人来告诉我，我需要接受良好的教育，然后获得一份稳定的工作��因为这就是我的生活。为了成为一个健全的人，人们需要接受教育。我的妹妹完成了大学学业；而我，在安提克大学学了3年之后就离开了学校。 　　我成长于洛杉矶，那个时候，特里则生活在遥远的纽约。她在加利福尼亚读了两年大学。我们1980年相遇，1987年结婚，两人都深受20世纪六七十年代的嬉皮文化的影响。 　　我们两个人都坚信，金钱是“肮脏的资本主义猪猡”，因此，我们对金钱万分鄙夷。许多我们同时代的人对金钱都持鄙视的态度。在我们看来，挣了钱就花掉是再自然不过的事情，我们从来就没有想过要攒大笔的钱。“性自由”是我们那一代人的信条。我们对理财一无所知，也没有任何要学习的欲望。 　　15年前，我们都从事电影工作，而且正值而立之年。当时，我担任助理摄影师，进入这一行纯属偶然。我父亲是一名自由职业的摄影师兼导演，他问我想不想试试这一行。我的想法是，我的专业就是平面艺术及摄影，再加上当时我也没有什么正式工作，于是我就说，当然愿意。我并不认为这是一个特殊的机会，或者是理想事业的起点。对我而言，工作仅仅意味着赚钱。 　　一天，特里来到我的工作现场，发现化妆师的工作对一部电影的完成功不可没。这份工作深深地吸引了她，于是，她成了化妆师兼手部模特儿。 　　我们所从事的工作需要参加很多商务活动，因此，旅游和住宾馆成了家常便饭，生活看起来丰富多彩、十分风光。当然，我们必须马不停蹄地工作，一项接一项地似乎没完没了。有时候，我们一天要工作15个小时，一个月有10天甚至20天要这样工作。但是，其余时间就都属于我们自己了。我们想去海边就去海边，想打网球就打网球。总而言之，消费就是我们的目标。我们尽情享受着生活的每一分钟。 　　表面上看起来，这种生活方式“自由自在”，不受任何约束，酷极了。但是，14年前，我们儿子杰克的降生改变了这一切。他的到来让我们从美梦中惊醒过来。我们从来没有为将来打算过，也不知道以后的生活会是什么样子��更不用说儿子将面临什么样的生活了��也就是说，10年或者20年以后会怎么样，我们从来没有考虑过。我们的信用卡里有超过10 000美元的债务，而存折里只有不到500美元。我们没有生活目标，没有财产，也没有任何投资，面对当时的窘境，我们一筹莫展，无计可施。“现在我们应该怎么办？”我们这么问自己。 　　然后，特里留在家里带孩子，我则继续工作。不幸的是，我的工作日程糟糕透了。有时候，我一次要离家工作几个星期之久。杰克稍大一些的时候，注意到我不在家就会问，“爸爸去哪儿了？”我们感到万分沮丧。但是，我不能离开电影业。因为我只会干这个，我无法想像，除了这一行自己还能干什么��即使有人愿意雇用我。我们知道急需改变现状，但是，从哪里开始呢？ 　　我们该成熟了。　　第一部分金钱必不可少（2）　　镜头之二 　　现在让我回顾一下当时的情景吧。1992年的时候，特里和我决定做些什么来改变我们的经济状况，我们都想尝试一些不同的东西。当时，我们住在加利福尼亚。在一个晴朗的早晨，我带着杰克去公园里玩，推着他荡秋千。很巧，另外一位父亲也在推着他的儿子荡秋千。这一天已经有点不同寻常了，因为两个父亲在工作日带着自己的儿子在公园里玩，的确比较少见。 　　于是，我们聊了起来。他告诉我他在安利公司从事直销工作，他主要负责夏威夷地区的销售，那是一个特里和我都非常向往的地方。特里见到此人并得知他的夏威夷背景之后，反应十分热烈。我们可以以此为契机重返夏威夷。不过，我们后来做的还远远不止这些。 　　之后，我们开始创建自己的直销网络。但是，我们发展的下一级销售代表并不多，也就是说，没有吸引更多的人加入我们的行列。但是，我们的确从这份工作中获益匪浅。由于我们决心做这一行，我们从中学会了如何做生意。在这一过程中，我们参加了很多研讨班，熟悉了销售的各种程序；接受了各种培训和指导，学习如何提交计划；参加了有关销售的培训；还阅读了大量关于个人发展、关于成功的图书，这一切为我们提供了极好的学习体验，极大地充实了我们的头脑。我们开始广泛结交成功人士，不断向他们学习。在与百万富翁的交往过程中，他们把自己的经验和智慧倾囊相授，启迪了我们的头脑，让我们大开眼界，抛弃了以前狭隘的经济观。学会如何使用金钱，了解金钱世界如何运作，让我们的视野更加开阔。 　　培训班上为我们推荐的书目尤其重要。《巴比伦富翁的秘密》一书让我们认识了自己对待金钱的态度。在读完那本书两年之后，我们还清了信用卡上的债务，我们的存折上也有了几千美元的余款。《如何获得朋友并影响他人》是另一本对我们有深远影响的书，它赋予我们有效与他人交往的工具。 　　在正确的时间出现在正确的地点��在我们的例子中，这指的是公园里的秋千架��从而让我们进一步接受了商业培训。现在，我们已经从商业培训的第一期圆满毕业了。那么，下一步我们应该做些什么呢？ 　　镜头之三 　　6年以前，我成立了一个服务公司，开始进行小本经营。我们和其他6个独立的承包商一起，为商业公司提供服务，承接把电影制作成录像带的工作。起初，我有一个合作伙伴。在2000年春天，我买下了他的所有股份，独自经营。由于缺乏必要的资金投入，在起初的4年里，我们就在家中一个小卧室里进行工作。只需一台电脑、一部传真机、一部手机和一个传呼机，我们就能投入运作。我们非常清楚，必须最大限度地降低管理费用。我们对自己的办公室非常满意，另外有人24小时为我们处理各种电话。我们雇了一个人专门接电话，先报上我们公司的名字，然后把对方的信息记录下来，之后再给我打传呼。接到传呼，我会立即给对方回电话。 　　在这里，我全权负责：从销售情况和开具账单到制定日程表，从培训到邮寄节日卡片。不但如此，监督大批量的制作过程也是我的职责。这一切都让我感到筋疲力尽。 　　几年之前，我们雇了一个兼职的办公室人员，专门负责处理各种日常事务，如开账单、数据录入等。但是，即使有助手的详细记录，专门负责这方面的工作，每天还是有很多决定需要我来定夺，如日程安排、人员安排、财务状况，等等。我听到的最多的话就是，“你希望我怎么处理……” 　　那个时候，我们搭上了互联网经济的快车，从中获取了一些广告收益。由于经营状况相当乐观，当时的股市又呈现出一片繁荣的景象，我们认为应该把握这个机会，在股市上一显身手。 　　镜头之四 　　我的祖父母去世之后，给我留下了几千美元的遗产，我们把这笔钱用于投资共同基金。5年以前，我们觉得自己已经掌握了自己的“钱途”，于是，就把共同基金转为股票投资。 　　在我们“投资”的前两年，我们的运气好极了：无论我们怎么操作，无论我们买入什么股票，收益都相当好。有一次，我们的投资增长了30个百分点。在3年时间里，我们的投资总额达到了80 000美元，包括5个个人退休金账户。经过一些初步的分析，我们认为，这是由于我们选择了一些实力雄厚、值得信赖的公司，购买了他们的股票，如美国电话电报公司，戴尔电脑公司，通用电气公司，杜邦公司，柯达公司，通用汽车公司，伯克希尔哈撒韦保险公司，微软软件公司，朗讯电子公司，世界电信公司，以及其他一些小型的风险较大的公司的股票。 　　初战告捷让我感到颇为得意，因此，对公司的业务有所疏忽，而且对公司传达给我的财务信息也未加留意。我缺乏在股票市场安全投资的必要知识��比如说，缺乏跟踪止损系统。运用这一系统，当一种股票跌至某一价钱之下的时候，就会自动将其抛出。由于没有一个顾问为我们提供精确的信息和长远分析，我们的投资和命运都极为危险,[hot fix applicator。　　第一部分金钱必不可少（3）　　2000年，股票市场已经呈现出崩溃的迹象，我却浑然不觉。几个月之后，当我再次关注我们的投资的时候，已经下降了30到40个百分点了。但是，我依然没有采取任何措施，因为我在期待股票市场的复苏。我没有认真做投资准备，却依然执迷于“长线投资”、“买入并持有”的心态。这是一个严重的错误。 　　那个时候，我们持有的所有股票总价值为46 000美元，换言之，我们的损失将近一半。这段经历给了我们沉痛的教训。无论进行哪种投资，都必须及时获得准确的信息，并时刻关注投资状况。聘请一位值得信赖的投资顾问也非常重要。 　　这再次应验了那句古老的谚语：弟子准备好以后，师傅就会出现。 　　4年之前，我们去拜访一位朋友。在他家厨房的餐桌上，我发现了《富爸爸，穷爸爸》这本书。我承认，当时我对这本书并没有太在意。不过，特里慧眼识珠，立即看出它的价值所在。她也买了一本，于是，我们开始看这本书。 　　3年之前，开始玩现金流游戏之后，我们参加了美国退役军人管理局组织的一个研讨会，内容跟丧失抵押品赎回权的房产①有关。研讨会召集了许多经纪人和代理人，以帮助与会者购买这些房产。所有出售的房产面积都很小。在经历了经济上的打击之后，我们觉得那些房子就像我们游戏中的点数小的牌一样。我们说，“嗨，这是一张小牌。我们已经在家里练习了好几个月了，为什么不动点儿真格的呢？” 　　我们的游戏过程 　　运用我们从研讨会上获得的那些信息，我们开始在互联网上搜索合适的房产。退役军人管理局所有的那些抵押品均需要投标，出价最高者获胜。与此同时，还需要一个预先确定的抵押贷款率。这些贷款都是常规的30年期固定利率的贷款，因此很容易获得贷款资格。我们开始购买房地产的时候，贷款利率是8％，一段时间之后，这个利率就降到了6％。 　　起初，我们的投资主要集中在南佛罗里达州和凤凰城地区，因为这样我们就可以很方便地与圣卢西亚港和凤凰城的房地产代理人联系，前者是棕榈滩①市郊的一个社区。我们选择这两个州的理由是：我们只对现金投入最少的投资感兴趣，而这两个州恰恰符合我们的条件。（在退役军人管理局的这个项目中，每个州的情况稍有不同。举例来说，在佛罗里达州，要购买一处房产，退役军人管理局要求预付1 000美元现金；而在亚利桑那州，这个数额是投标价格的5％。） 　　之后，位于凤凰城的房地产代理商给我们寄来了一包又一包的相关房产资料，包括照片、购买房产所需各种费用的明细、建议报价、管理费用、各种花销、各种税费、保险金额、预计的维修费用，以及所需现金总数。 　　而位于佛罗里达的房地产代理商，则在互联网上公布了他们掌握的房地产的信息。 　　我们从大量的资料中选了几处房产，并进行了认真的分析。然后，我们借助金融计算器进行了计算（我们花了大约50美元在斯塔普斯买的）。这么精打细算的目的是，确定我们愿意出的最高标价，同时还能保证现金的正常流动。一旦找到我们中意的房产，我们就按照自己计算的标价出价。如果我们中标了，我们就会感到欢欣鼓舞；一旦失败，我们也不在意，因为我们不愿花更多的钱。 　　第一部分金钱必不可少（4）　　几次投标失败之后，我们终于赢了一次。这套房子是单一家庭住宅①，位于圣卢西亚港，共三个卧室，两个卫生间，标价是98 000美元。由于我们拥有良好的信誉，我们毫不费力就能获得贷款资格；我们还了解到，我们可以用自己的存款和股票交易获得的钱支付各种费用：维修费，预付现金，以及房地产买卖手续费。这个过程花费了几个星期时间，我们的代理人早就为我们找好了房客，30天之内就能搬进去。 　　以下就是我们所做的明细： 　　投资于房地产所需要支付的现金 　　预付现金：1000美元 　　由我们支付的房地产买卖手续费：3000美元 　　由我们承担的修理费用/翻新费用：3900美元 　　7900美元 　　每月现金状况分析 　　房租收入：1 040美元 　　�房屋空置造成的损失：0美元 　　总收入：1040美元 　　每月支出情况： 　　�各种税费（财产）和保险金额：267美元 　　�修理/维修费用：25美元 　　�储备金：25美元 　　�管理费用：45美元 　　�月供（贷款30年，利息8％）：711美元 　　1073美元 　　每月净现金流动额-33美元 　　没错儿，结果是我们每个月要亏33美元。看上去好像我们选错了投资方向，因为我们好像没有足够的现金，去经营既耗费时间又耗费精力的房产生意。但是，对我们而言，这意味着我们即将获得经济上的独立。无可争辩的事实是，我们拥有一处能为我们带来收益的财产，而我们的房客会为我们支付房产费用。最近，我们购房的利率降低到了6.125％，这样，我们每个月所要还的月供就减少到579美元。下面就是利率调整之后我们每个月的现金流动状况： 　　房租收入：1040美元 　　�每月花消：941美元 　　每月现金流状况：99美元 　　投资回报率 　　每年现金流状况（99美元×12）：1188美元÷现金投资金额：7900美元 　　投资回报率：15% 　　（你能从银行获得这么高的资金回报率吗？） 　　2000年10月，我们买下了这套房子。那个时候，圣卢西亚港的房价已经狂涨不止。最近，我们这套房子的估价已经达到了126 000美元，升值23％。我们最初只花费7 900美元的投资，就买下了一处资产。从这处房产中，我们获得的资产净值是26 000美元（即房产的估价减去需要偿还的贷款总额）。如果我们现在以126 000美元的价格将房子出售，我们的资金回报率就将达到329％。这是一个振奋人心的数字，而且，还不包括每年的现金流。 　　“这实在是太棒了！”我们由衷地感慨，“我们可以再接再厉。”我们确实如法炮制，购入了更多的房产，并再次尝到了成功的甜头。我们不断把自己的收入和纸质“财产”转化为能为我们带来收益的真正的财产，实现现金的不断循环。通过这种投资，我们完全掌握了自己的生活，获得一种全新的生活方式。良好的开端让我们备受鼓舞、信心百倍。在接下来的两年时间里，我们接连中标，又买下了3处房产，一处在田纳西州的克拉克斯维尔，另外两处在圣卢西亚港。　　第一部分金钱必不可少（5）　　由于圣卢西亚港的一处房产不在退役军人管理局的项目之内，不受其资助，我们必须自己想办法解决资金问题。通过佛罗里达州的房地产代理商，我们找到了一家贷款代理，联系了当地的一家银行，然后轻而易举地就申请到了贷款，利率为6.75％，预付5％现金。由于退役军人管理局不负担经费，投标的人数大大减少，因此，我们仅以60 600美元的价格就买下了这套3室2卫的房子，以下就是这处房子的明细： 　　投资于房地产所需要支付的现金 　　预付现金：3030美元 　　由我们支付的房地产买卖手续费：3000美元 　　由我们承担的修理费用/翻新费用： 5000美元 　　11030美元 　　每月现金状况分析 　　房租收入：825美元 　　�房屋空置造成的损失（5％）：41.25美元 　　总收入：783.75美元 　　每月支出情况： 　　�各种税费（财产）和保险金额：186美元 　　�修理费用：25美元 　　�维修费用：25 美元 　　�储备金：25美元 　　�管理费用（租金的5％）：41.25美元 　　�月供（贷款30年，利息6.75％）：375美元 　　677.25美元 　　每月净现金流动额：106.50美元 　　投资回报率 　　每年现金流状况（106.50美元×12）：1278美元÷现金投资金额：11030美元 　　投资回报率：11.6% 　　2000年12月，我们买下了这处房产。根据那个地区的房价，即使保守估计，这套房子的价值也在82 000美元。 　　后来，我们又通过互联网在田纳西州找到一处房子，也在退役军人管理局的项目之内，总价78000美元，预付500美元。这一次，房地产代理商依旧给我们寄了好几处房子的照片，但是，物色合适的房客却颇费了一番周折。不但如此，房地产买卖所需支付的手续费是3000美元，超出我们预期的数额；各种税费也超出我们的预算。几个月以后，当代理商终于为我们找到房客之后，我们的现金流转情况已经出现了40美元的亏损。而且，我们也不喜欢该房屋的物业管理方式。因此，这所房子升值到一定程度之后，我们就会把它卖掉。与此同时，我们也在寻求其他方式，使之扭亏为盈。 　　接下来，我们又在凤凰城购买了另外一套房子，也是退役军人管理局的项目范围之内，即丧失了抵押品赎回权的房子，当时的购买价格是118500美元。下面就是购买这套房子的明细： 　　投资于房地产所需要支付的现金： 　　预付现金：5925美元 　　由我们支付的房地产买卖手续费：4000美元 　　由我们承担的修理费用/翻新费用：3000美元 　　12925美元 　　每月现金状况分析 　　房租收入：1050美元 　　�房屋空置造成的损失（5％）： 52.50美元 　　总收入：997.50美元 　　每月支出情况： 　　�各种税费（财产）和保险金额：121美元 　　�修理费用：0美元 　　�维修费用：25美元 　　�储备金：25美元 　　�管理费用（租金的5％）：52.50美元 　　�月供（贷款30年，利息8％）：826美元 　　1049.50美元 　　每月净现金流动额：－52美元 　　投资回报率 　　每年现金流动状况（52美元×12）：－624美元÷现金投资金额：12925美元 　　　投资回报率：－5% 　　尽管这样算来，这套房子的投资处于亏损状态，但总的来说，是我们的房客在为我们支付月供，购买这套房子；而且，我们从其他几处房产获得收益用来支付维修等各项费用绰绰有余。现在，那个地区同样的房子的销售价格大约在128 000美元左右。 　　我们去看这套房子的时候，房地产经销商顺便带我们看了一个正在开发的项目。我们立即看中了一套正在建的新房，总价127 500美元，预付5％（6 350美元）。事实证明，我们轻信了这个家伙的话。当时据他说，这个地区的房价看涨。但是事实上，这个项目竣工之后，几个月时间都闲置在那里，很少有人问津；因为代理商找不到房客，而代理商和这个房地产项目的管理商是合作关系。据我们所知，管理是房地产生意成败的决定性因素。在别人的推荐下，我们找到了另外一家房地产管理商。他们能在一个月之内把房子租出去，这样，我们的每月盈余是75美元。 　　第一部分金钱必不可少（6）　　最近一段时间，退役军人管理局的这个项目变得异常火爆，加之贷款条件非常诱人，因此标价一路上涨，购房的赢利变得微乎其微；有时候，甚至出现入不敷出的情况。由于我们希望从房产中赢利，因此，我们把目光转向了其他的投资项目。那个时候，佛罗里达的房地产代理商与新的房屋开发商联系上了。去年，我们自己筹钱买下了一套。房屋建造商向我们推荐他的贷款项目，并向我们承诺，如果我们从他推荐的贷款方那里贷款，就以折扣价把3室2卫的房子卖给我们。这样，我们轻松地获得了贷款资格，并买下了那套房子，总价格102 750美元，预付5％。而建造商则从中赚取了3 000美元的手续费。当然，新房子的优点显而易见，那就是无须支付修理费，维修费用也可以忽略不计。以下就是这套房子的明细： 　　投资于房地产所需要支付的现金 　　预付现金：5137美元 　　由我们支付的房地产买卖手续费：1563美元 　　由我们承担的修理费用/翻新费用：0美元 　　6700美元 　　每月现金状况分析 　　房租收入：1090美元 　　�房屋空置造成的损失（5％）：0美元 　　总收入：1090美元 　　每月支出情况： 　　�各种税费（财产）和保险金额：350美元 　　�修理和维修费用：25美元 　　�储备金：25美元 　　�管理费用（租金的5％）：54.50美元 　　�月供（贷款30年，利息6.275％）：609美元 　　1063.50美元 　　每月净现金流动额：26.50美元 　　投资回报率 　　　每年现金流状况（26.50美元×12）：318美元÷现金投资金额：6700美元 　　　投资回报率：4.7% 　　现在，那个地区同样的房子销售价格已经达到126 000美元。我们正在购买这批新房中的另外一套。 　　我们购买的前7套房子的每月净收入是324美元。我们的资产净值将近130 000美元，初期的现金投入大约是60 000美元，包括手续费和修理费。也就是说，我们的现金投资回报率是7％，不包括房地产升值和有利的税率。除此之外最重要的是，我们的房客在为我们支付购房的月供！我们的秘诀就是：借钱来购买房产，然后，让别人来替我们还贷。 　　镜头之六 　　我们从富爸爸那里学到了，进行房地产投资是实现经济独立的途径之一。通过我们后来不断地学习，我们： 　　知道如何对一桩生意进行分析，从而判断它能否赢利。 　　明白了管理决定着长期经营的成败。优质高效的管理能使你的生意锦上添花；拙劣的管理则使你的生意每况愈下。 　　寻找志同道合的人，与这些人进行交往。那些自怨自艾的人总是说这样的话，“我永远也做不了那件事情”，“那个太贵了”，或者“为什么要自找麻烦呢？”他们从来不去尝试，却总是能为自己制造出各种各样的借口。我们不与这样的人为伍，因为他们会拖我们的后腿。 　　正在了解银行家们什么情况下批准贷款，什么情况下拒绝贷款，以及为什么。 　　逐步发现，购买一处房产不能感情用事，不能仅凭借我们对房产外观的印象作出决定。大多数房产我们都还没有亲自去看；我们不能走马观花去作出判断。因此，尽管我们已经成为房主，仍有一些东西还不甚明了。但是，现金的流动却是实实在在看得见的。 　　我们生活中最大的变化之一就是��风险。在阅读“富爸爸”系列图书之前，我用爬山对一个人体力上的挑战，来定义如何把握机会。现在，我们认为无所事事就是在冒风险。沿着一条不知目的地在何方的道路前进，以及在完全不了解、没有任何把握的领域进行投资，都是有勇无谋的表现，就像缺乏必需的设备就去爬山一样。 　　另外一个巨大的变化就是，我做事情不再像以前那样拖沓。现在，我总是自觉地去做我该做的事情，从而与我的惰性做斗争。在我开服务公司的头4年，总是客户主动找上门来；现在，我会积极地与他们联系。我并不喜欢给陌生人打电话，但是我知道，为了工作，为了房地产投资，我必须这么做。 　　过去，时间不够用，或者我动作太慢，无法实现自己预定的目标，一直是困扰我的难题。但是，富爸爸把这些复杂的问题简单化，并用明白无误的方式表达了出来，从而使我头脑逐渐冷静下来。在我力所能及的范围内，通过不断学习，我明白了一个道理，那就是我们一定能实现自己的目标。 　　迄今为止，我的事业还停留在S阶段，即小本经营阶段。尽管即使没有我，这份事业照样能够正常运转；但是，没有我的参与，它就无法发展壮大。事实上，如果没有我的不断投入，它极有可能萎缩。现在，我们正在想办法进入B阶段，即成为业主阶段。实现这一目标的方法之一，就是在其他城市进行许可经营。为了拥有足够的时间来发展并监督我的房地产投资，这份事业必须能够自行正常运转。 　　明年我们打算购买第一处供多户家庭使用的房产，要么自己买，要么与别人合买,[url=http://www.elsca.net]hot fix machine。我们制定的五年计划是，每个月的被动收入达到10 000美元。这一目标实现之后，我就会退休，正式退出那种“老鼠赛跑”式的生活。我们不会依赖社会保险每月为我们提供的1 000美元生活。价值数百万的房地产会让我们的后半生衣食无忧。 　　结束语 　　对于未来，人们往往会感到茫然不知所措。由于未来存在太多的不确定因素，我们对于可能发生的事情以及如何应对，总是持乐观态度。我们觉得自己正处在人生的旅途上，成功是我们整个行程的一个组成部分。随着金融知识的日渐丰富，我们对自己也愈加自信，我们觉得自己在做正确的事情，不但为自己，也为我们的儿子。比电影里的大团圆结局更令人兴奋的是，实现财务自由的最终目标就在不远的前方。 　　我们为自己感到自豪。我们审视自己，公正地看待自己已经取得的成就，知道我们每天都在充实自己，总结我们已经做了哪些事情，计划以后要做哪些事情。与过去幼稚无知的我们不同，现在我们清楚自己的所作所为，我们要了解这个世界究竟如何运转，勇于接受各种变化，为自己的经济状况负责。当提及退休这个话题的时候，我们已经能够坦然面对了。 　　过去，我们总是认为自己精神上非常富有；现在，我们的物质生活也同样富有了。　　第一部分我们只关心自己的事情（1）　　10年之前，我们还都只有二十多岁，就被迫宣布破产。在那段时间里，我们每天都提心吊胆、惊恐不安，处境极为艰难。当时的经历与我们现在的处境简直是两个极端：在破产的那8个月里，我们每天要接到20个电话，催我们还钱；现在，我们的被动收入源源不断。前者我们无法控制；而后者，借助富爸爸的帮助，则完全在我们的控制之中。 　　现在，我和丈夫大卫拥有3个公司，其规模还在不断发展,[url=http://www.elsca.net]rhine stud](http://www.elsca.net)。此外，还有一处供出租的房产。我们住着舒适的大房子，开着名牌汽车��不但如此，与以前相比，我们与亲人和朋友的关系也更加密切、更加和谐了。 　　似曾相识的故事 　　我是在加利福尼亚的圣地亚哥长大的。小时候，我家属于工薪一族，完全依靠父母每个月的薪水度日。但是，那个时候，我并不知道这一切。我们住的房子非常漂亮；在家里，大家从来不谈论钱的事情。我的父母亲离异，我跟着母亲和继父一起生活。我的母亲是妇产科医师，继父则是一名消防队员。年少的时候，我并不知道，母亲每次发工资的时候，都会拿出20美元用于储蓄。我上高中之后，每个学年开始的时候，她都会给我300美元，让我买衣服。对我来说，这是一笔数量相当可观的钱。每年的圣诞节给了我们挥霍的借口，因为每到这个时候，继父会得到一笔奖金。但是，在一年中的其他时间里，我们总是过得很拮据，我甚至连在学校里当拉拉队队长的钱都没有。 　　高中毕业之后，我开始想，自己当老板会是什么样子。但是，这些想法很快就被搁置了，因为我遇到了大卫，我们的生活掀开了新的一页。 　　1991年，我们两个人都在一个全年开放的滑雪度假圣地工作，日子过得有滋有味。和工作以前的生活相比，我们收入颇丰。所以，我们买了水上摩托和时髦的汽车。但是，我们很快就双双失业。在里诺重新找到工作之后，我们赚的钱比以前少了许多，很快就发觉有点儿入不敷出了。 　　接着，1992年，我发现自己怀孕了。医生告诉我，要卧床休息3个月，于是，我所在的公司就炒了我的鱿鱼。感恩节前夕，我那不足月的女儿呱呱坠地。很快医院的各种账单就寄来了，新账加旧账，我们一共负债50 000美元。当时我们别无选择，只好卖掉了心爱的水上摩托和豪华汽车。然后，我们宣布破产。那一年，我只有24岁。 　　但是，我依然心怀梦想，期待着有一天能自己当老板。我上了一所中等职业学校，然后成为一名美容师。与此同时，我还推销过一种女士贴身内衣。大卫也同样在努力工作、努力赚钱养家。不久，我们又有了第二个孩子。 　　表面上看起来，我们承担了自己应该承担的责任，养育着我们的孩子。但是内心里，我觉得自己过着非人的生活。有时候，我会感到前途一片黑暗，感到惊恐不安。我会想，“我怎么还能去面对任何事情？”这种拮据的生活伴随我们长达10年之久。 　　但是，我们从来没有放弃，一直在不懈地努力。1993年，我们加入了一个多级构成的销售企业；1996年，我们又开创了自己的公司。但是，我们后来如何经营自己的公司，以后发生的所有的一切，以及我们的公司如何峰回路转、柳暗花明，都要感谢“富爸爸”丛书。那是2001年，我的一位良师益友向我推荐了这套丛书，他是我的同行。 　　扭亏为盈 　　开始看《富爸爸，穷爸爸》那本书的时候，我正在亚利桑那州的斯科特斯德的一家旅游酒店工作，担任那里的酒吧经理。那个时候，我总是把书带到酒吧，在为客人倒饮料的间歇顺便看一看。我所希望实现，但是却不知道该如何实现的所有目标��拥有自己的企业，成为有钱人，自由自在地生活��全都在这本书里。实现自己目标所需要了解的所有内容，此刻全部掌握在我自己的手里。 　　由于我是凤凰城旅游局的成员，因此，我有机会参加了罗伯特?T?清崎和金组织的一次研讨会。他们非常友好，不但送给我一本有他们亲笔签名的《富爸爸　年轻退休》，还诚恳地邀请我去他们的办公室玩现金流游戏。我感到受宠若惊，于是欣然赴约。 　　获得了这些信息之后，我开始换一个角度来看待自己的生活。以前，面对困境，我很容易丧失斗志。我不止一次地坐在那里发呆，什么也不做，因为我没有办法让自己继续干下去。 　　但是，现在我已经认识到，我的身上洋溢着一股动力，永不枯竭。在我前进的道路上，知识和正确的方向一直指引着我。了解到这一点之后，我重新恢复了自信心，也能够克服以前我给自己设置的三重障碍：认为自己有限的教育程度会限制自己的发展；认为已经来不及改变生活方式了；担心别人会对自己的所作所为说三道四。我开始克服清崎提到的所有障碍：愤世嫉俗、懒惰、坏习惯、自以为是，以及最要命的一条：恐惧。 　　我总是希望自己所做的一切都尽善尽美，不至于在别人眼里显得像个傻瓜；我害怕拿起话筒约别人见面，因为我总在想，“我该怎么做呢？”害怕失败是最糟糕的事情。但是现在，所有的恐惧都开始离我而去。破产的阴影也一点点淡化。我开始想方设法为自己创造被动收入。 　　第一部分我们只关心自己的事情（2）　　我们的游戏过程 　　2002年，我们开始卖刨冰，每个月能赚1 500美元。当时，我们卖一种普通冰激凌和冰甜筒。我们还打算扩大经营范围，卖一些其他的快餐。 　　在第二次去富爸爸的办公室玩现金流游戏的时候，我想到了这一点。游戏中的一张卡片帮助我摆脱了以往那种劳心劳力的工作。受到游戏的启发，那个星期我一直在报纸上寻找合适的商机。功夫不负有心人，我果然找到了一条出售快餐零售生意的广告。我立即就看出了这桩生意的双重价值：一方面，我可以扩大自己的经营范围；另一方面，我的家里人也会喜欢。 　　为了获得必要的资金支持，首先，我要求卖主给予我资助，也就是说，在第一年里对我进行资助，利息是20％。他答应了我的要求。但是，当我和我的一个朋友提起这件事的时候（他是一个房地产投资人），他说他愿意从他的个人退休账户中拿出这笔钱来借给我们。于是，我们接受了他的建议，以5 000美元的价格做成了这桩生意；利率是固定的20％，每个月还500美元，一年之内还清。也就是说，连本带利的总价格是6000美元，12个月时间还清。我决定去订做一辆手推车，这大概需要3个星期的时间。这也包括在5 000美元的购买价之内。 　　现在，我和大卫不放过所有的场合来做生意：各种节日、工艺品博览会、乡间的集市，等等。除此之外，我们还与雅文黛尔市签订协议，在那座城市的一个公园里出售各种小吃��那个公园叫自由公园，我喜欢这个名字��具体时间是每个星期二、星期三和星期四的晚上。 　　我们的目标是先干上一年，从而了解这一生意的所有环节，因为现在，只有亚利桑那州允许做这种生意（许可费包括在我们购车的费用之内）。之后，我们就会雇用别人来为我们照看生意。 　　我们接手这桩生意的头4个月时间里，月收入就已经达到了1 000美元。除去我们每个月要支付的500美元的贷款，我们每个月的收入是500美元。这些快餐的成本价都是相当低廉的。比如说，一个冰激凌的进价是14美分，出售价格则是3美元。现在，有很多场合都约我们去出售小吃，这样，我们的收入就更多了。 　　我们的下一桩生意是用自动售货机出售药品。2002年9月，我们从一个朋友那里接手了这桩生意，其灵感同样来自现金流游戏。这些售货机在公用洗手间里出售阿司匹林和其他一些应急药品。当我们看到游戏卡片上显示出这桩生意的时候，不由得同时动了心。我们为此感到兴奋不已，认为这个生意能够满足人们的需要，因此一定有发展潜力。吸引我们的另外一点，在于它的与众不同。